建築物は、建築基準法や消防法などの法律に基づき管理し、安全性を維持しなくてはなりません。なかでも、建築基準法１２条では特定建築物等に対し、専門家による細かなチェックとその定期的な報告が義務付けられています。その定期報告の内容や最近の法改正についての基礎知識を紹介していますので、お役立てください。
特定建築物となる建物
はじめに、特定建築物の定義についてご紹介します。特定建築物は国と地方自治体によってそれぞれ対象となる用途を決めています。その大元となるものに特殊建築物があります。特殊建築物は、不特定な人々が多数利用するため、その利用者の安全性を担保する観点から、防火・避難に関する技術的な基準が法において定められています。また、建築物の周囲の環境に影響を与える建築物も、衛生上・防火上特に規制すべき特殊建築物としています。そのため特殊建築物として、立地条件、建物の構造、防火設備、工事中の取扱いなどにより厳格な義務が定められているのです。建築基準法第２条では、下記のとおり特殊建築物を定めています。
「学校（専修学校及び各種学校を含む。以下同様とする。），体育館，病院，劇場，観覧場，集会場，展示場，百貨店，市場，ダンスホール，遊技場，公衆浴場，旅館，共同住宅，寄宿舎，下宿，工場, 倉庫，自動車車庫，危険物の貯蔵場，と畜場，火葬場，汚物処理場その他これらに類する用途に供する建築物をいう。」
特殊建築物は、通常の建築物とは構造・設備が大きく異なるため、構造の老朽化や避難設備の不備などにより、大きな事故や災害に結びつくリスクが高いとされています。そのため建築基準法において、建築物の安全性の確保を目的に専門の技術者（調査員・検査員）によって定期的に調査・検査し、地方自治体（市や都道府県）に報告することが求められています。
特定建築物とは、特殊建築物を含む多数の人々が利用する建築物および事務所のうち、国や地方自治体が所有者に定期的な調査や検査報告対象となりうる範囲を指します。国は特定建築物の中から、下記表の用途や規模の条件で全国一律に指定しています。地方自治体は下記表に選定されていない特定建築物の中から、自治体の実情に応じ報告の対象に追加で指定します。
| 建物の用途 | 規模または階数などの主な条件 |
|---|---|
| 体育館・博物館・図書館など | F≧3階 または床面積≧2000㎡ |
| 劇場・映画館など | 地階もしくはF≧3階 またはA ≧200㎡ または主階が1階にないもの |
| 公会堂・集会場など | 地階もしくはF≧3階 またはA≧200㎡ |
| 百貨店・マーケット・飲食店・物販店舗・ダンスホール・ナイトクラブなど | 地階もしくはF≧3階 または床面積>3000㎡ またはＦ=２階かつ床面積≧500㎡ |
| 病院・ホテル・旅館など | 地階もしくはF≧3階 かつA>2000㎡ またはＦ=２階かつ床面積≧300㎡ |
※F≧3階 F≧5階、地階もしくはF≧3階とは、それぞれ3階以上、5階以上、地階もしくは3階以上で、その用途に供する床面積の合計が100㎡を超えるものをいう。
※Aは、その用途に供する部分の床面積の合計
※東京都の場合、学校、集合住宅、マンション、事務所なども自治体として指定し、調査対象としています。各所在地の自治体の定期調査・検査制度についてホームページなどでご参照ください。
特定建築物定期調査報告
定期報告制度には４種類あり、特定建築物調査、建築設備検査、防火設備検査、昇降機等検査があります。それらのうち、以下に特定建築物定期調査について述べます。
特定建築物定期調査の主な調査項目は、「敷地・地盤」「建物外部」「屋上・屋根」「建物内部」「避難施設・非常用進入口」などです。
敷地・地盤は、地盤沈下がおきていないか、敷地内の排水状況は適切か、避難通路等の確保ができているかなどを調べます。建物外部では、土台の沈下の有無や外壁のひび、タイルやモルタルの損傷状況を、屋上・屋根では、「屋上面が劣化していないか」「屋上周りの排水溝がきちんと機能しているか」などをチェックします。また建物内部では、内壁の状況（劣化・損傷など）などの調査が行われます。さらに火災などの災害に備えて、「避難通路・出口が通れるようになっているか」「避難路の幅員は十分か」「避難の妨げとなる物品が放置されていないか」といったポイントについて、避難施設・非常用進入口の調査が行われます。
建築基準法に基づく定期調査は、次のような内容です。
| 調査項目 | 調査方法 | 判断基準 | ||
|---|---|---|---|---|
| 敷地・地盤 | 地盤の状況 | 地盤沈下等による不陸（水平でなく凸凹があること）、傾斜 等の状況 | 目視 | 建物周辺に陥没が見られ、安全性を著しく損ねていないか |
| 建物外部 | 土台（木造） | 劣化・損傷状況 | 目視、テストハンマー等による打診 | 木材に著しい腐朽接合金物に著しい錆や腐食がないか |
| 屋上・屋根 | 屋上周りの状況 | パラペット（立上り面）の劣化・損傷の状況 | 目視、テストハンマー等による打診 | モルタル面にひび割れが見られ、著しく白華（白い綿状の吹出物あるいは斑点）が発生していないか |
| 建物内部 | 天井 | 天井部材等及び仕上げ材等の劣化・損傷状況 | 目視、双眼鏡等やテストハン マー等による打診 | 天井部材、仕上げ材等に浮きたわみ等の劣化、損傷、剥落等がないか |
| 避難施設・非常用進入口 | 避難経路 | 物品等の放置状況 | 目視 | 避難の支障となる物品等が放置されていないか |
定期報告制度の法改正
平成24年～25年にかけて、建築物が適法な状態で管理されていなかったホテルやグループホームなどで重大な火災事故が続きました。その事態を踏まえて、建築基準法が改正され、平成28年6月1日から特殊建築物の新たな定期報告制度が施行されました。
定期報告の対象の強化
従来までは、定期報告の対象となる建築物は、「一定の建築物等の中から地方自治体が指定する」ことで決められていました。改正後は、規制が強化され、
- 「不特定多数の者が利用する建築物及びこれらの建築物に設けられた防火設備」
- 「高齢者等の自力避難困難者が就寝用途で利用する施設及びこれらの施設に設けられた防火設備」
- 「エレベーター、エスカレーター、小荷物専用昇降機」
を国が政令で一律に報告の対象とするとともに、それ以外の建築物・建築設備については、従来通りに地方自治体が地域の実情に応じた指定を行うようになりました。
防火設備の定期検査の導入
火災感知など防火システムを制御する機構が高度化するなかで、「火災時に確実に作動するよう適切にメンテナンスするためには、防火シャッターや防火扉など防火設備の専門家による詳細な検査が必要」という考えから、 「防火設備に特化した検査制度」が新たに設けられました。従来は、防火設備の有無、劣化の状況など目視で確認するなど、今回の法改正前の特殊建築物等定期調査で行っていましたが、法改正後は、熱感知器、防火・防煙シャッター、防火区画の適法性などをより細かくチェックする防火設備定期検査報告制度が実施されています。
資格者制度の導入
定期調査・検査制度の実効性を確保するために、携わる資格者の管理が強化されました。「省令で定める講習の修了証明書」だけで認められていた資格者により厳しい基準が適用されるようになり、「一級建築士、二級建築士及び建築物調査者証（定期検査に関しては建築設備検査員資格者証および防火設備検査員資格者証および昇降機等検査員資格者証）の交付を受けている者」と法律で規定されました。また、定期調査・検査で不誠実な行為（いいかげんな定期調査・検査、虚偽の報告書作成など）をした者や不正な手段で講習の修了証明書を取得した者への必要な処分を行うための規定がなかったという弱点が改められて、資格者に対する処分基準（返納命令、罰金など）が明確になりました。
定期報告が免除される場合は？
特定建築物の定期報告が免除されるケースがありますので知っておいてください。特定建築物は、用途、規模により、定期調査の報告年度が定められていますが、新築・改築後は、「初回免除」として直近の特定建築物調査年度の調査が免除されます（東京都の場合）。よくある3年ごとに報告が求められる調査項目だとすると、仮に平成29年度に新築・改築したとすると、平成30年度の調査が「直近」として免除され、平成33年度が次回に報告をしなくてはならない年となります。
※詳細は地域によって異なりますので、所属する都道府県や各種機関にご確認ください。
特定建築物の調査及び検査資格
特定建築物の定期調査・報告を実施するには、建築防災に関する豊富な知識や、建築物の安定性を総合的に評価する能力を持つことが証明された有資格者であることが求められます。この有資格者は、法律的には建築基準法によって「特定建築物調査員」と呼ばれています。特定建築物調査員は、1級建築士、2級建築士、または国土交通大臣の登録した講習を修了し国から特定建築物調査員証が与えられた者とされています。敷地や建物、上下水道、空調、電気、防災設備などの定期調査・報告を監督するほか、特定建築物の管理者に対する指導役としても活躍し、安全で効率的なビル経営を支える存在です。
建築物の用途が物販であれ飲食であれ、大型商業施設を所有する企業は、必ず特定建築物に求めれられる定期点検、定期報告を確実に行わなくてはいけません。特定建築物の安全性は、利用者の生命、近隣の建築物、周囲の環境に大きな影響力を持つからです。
しかし、「一般的な相場がわかりづらい」「面積が広いので、いくらかかるのかわからない」「依頼しても必要項目をきちんと調査してくれるか」など、費用や品質面に不安があるため、特定建築物の専門家をうまく活用できていない方が少なくないようです。
日本メックスでは、有資格者による高品質な定期調査、定期報告サービスを提供しています。
（ご注意）
対象となる建物の用途や規模につきましては各地方自治体により異なる場合があります。
必ず該当する地方自治体のホームページ等にてご確認ください。