建物には、法令により定められた定期点検の義務があります。これは建築基準法第12条に基づくため12条点検と呼ばれています。
12条点検をしっかりと実施することが、建物や設備の安全性を保ち、長く使うことにつながります。しかし12条点検は、ビルの所有者や管理者にとっては重要な制度ですが、検査内容や実施回数、点検ができる資格者などが法律等で細かく定められているため、正確に把握するのは簡単ではありません。まずは、このコンテンツで、制度の全体像と特徴をつかむところからスタートしてください。
建築基準法の12条点検とは
制度の概要
建築基準法の12条点検とは、建築物の安全性を確保することを目的とした制度です。デパート、ホテル、病院など、不特定多数の人が利用する建築物は、構造の老朽化、避難設備の不備、建築設備の作動不良などが大きな事故や災害を招く恐れがあります。こうした事故等を未然に防ぎ、建築物等の安全性や適法性を確保するために、建築基準法では専門の調査官や検査官により建築物等を定期的に調査・検査し、地方自治体に報告することを義務付けています。
12条点検の対象
12条点検が義務付けられている建物には、まず国が建物用途ごとに面積や階数等の適正な規模で指定するものがあり、全国の劇場や病院、福祉施設などがそれに該当します。さらに地方自治体が独自に指定するものもあり、学校、共同住宅、事務所などがそれに該当します。ですから点検の対象となるどうかは、建物が所在する自治体のホームページ等で、具体的な用途や規模を確認する必要があります。
主な用途が事務所となる建物を例にとると、大阪府の場合には5階以上の階に事務所が100㎡超、かつ延べ床面積が3000㎡以上の建物が対象となりますが、東京都の場合では5階建以上で延べ床面積2000㎡超の建物のうち、3階以上の階に事務所が100㎡超かつ全ての階の事務所の延べ床面積が1000㎡超の建物が対象となります。また、千葉市のように事務所用途は12条点検の対象外とする自治体もあります。
12条点検の内容
12条点検は、大きく「建築物の点検」と「建築設備（昇降機以外）」の点検に分けられます。「建築物の点検」は主に、屋根・外壁等、外部に接する部分及び屋内の防火及び避難等に関係する部分を対象とします。
「建築設備（昇降機以外）の点検」は主に「換気設備」「非常照明設備」「排煙設備」「給排水設備」等について行われます。
昇降機の12条点検は、保守点検業務の中で、昇降機の専門業者が実施します。
点検の周期
現行の規定に基づき、建築物の検査は3年ごと、建築設備に関しては1年以内ごとに実施します。検査済み証の交付後、最初に実施する点検は、当該交付日から起算してそれぞれ、6年、2年以内に実施することが求められます。
報告書の提出場所
12条点検の結果は、建築物の所在地を所管する地方自治体まで報告する義務があります。
12条点検に必要な資格
12条点検は、一級建築士、二級建築士、そして講習受講して得た検査資格者によって行われます。一級建築士と二級建築士は、特に手続きを経ることなく、特定建築物調査、建築設備検査、防火設備検査、昇降機等検査を行うことができます。講習資格者とは、特定建築物調査員、建築設備検査員、昇降機等検査員のことで、それぞれ特定建築物調査、建築設備検査、昇降機等検査を行うことができます。
12条点検の対象項目
12条点検では、具体的に次のような検査を実施します。
「建築物の点検」の実施例
- 外部・・・擁壁などに亀裂や膨らみはないか、地盤陥没は起きていないか、雨水の排水状況は良好か
- 屋上、屋根・・・屋根仕上げ材の不具合や雨漏りの原因となる劣化は発生していないか
- 建物内部 ・・・防火上の区画や不燃性能を必要とする仕上材が劣化、破損していないか
また「建築設備（昇降機以外）」では次項のような点検が行われます - 避難施設（バルコニー、階段等）・・・避難器具の操作を妨げたり、避難経路の邪魔となる障害物はないか
建築設備の点検の実施例
また「建築設備（昇降機以外）」では次のような点検が行われます
＜電気設備の場合＞
非常用照明
- 電池内蔵型（器具内に蓄電池を内蔵するタイプのもの）
器具の点検紐等の操作で非常用照明の点灯確認。内蔵電池の良・不良を充電ランプで確認 - 電源別置型（電気室等の蓄電池設備から電源供給するタイプのもの）
試験回路等により非常用照明の点灯確認、蓄電池触媒栓の有効期限、液漏れ等を目視確認、保守点検報告書を確認
自家用発電設備
発電機・原動機・付帯設備・発電機起動用蓄電池の状況確認、電源の切替、運転状況を目視確認、専用の保守点検報告書を確認
検査項目の参考資料はこちら
「一般財団法人 日本建築防災協会」ＨＰ
12条点検／平成28年の改正内容
近年、多数の被害者が出る火災事故が後を絶ちません。それらの事故で被害が拡大した原因の一つとして、建築物が違法な状態で、適切に管理されていなかったことが掲げられています。こうした事態を踏まえて、平成28年6月1日から建築基準法が改正、新制度が施行され、定期報告制度については「調査員資格」「定期報告の対象となる建物」などのポイントが変更されています。しかし自社の建物に関連する変更状況の詳細なチェックは、一般の方の手にはなかなかおえません。ですから、建物や設備のメンテナンスの専門家にお早目に確認することをおすすめします。
12条点検の定期報告の提出を怠るとどうなる？
定期報告を怠ると、不測の事態・事故が起きた際に社会的責任に問われます。具体的には、災害時に利用者が避難できなかったり、死亡に至ったりしてしまうリスクが発生し、その責任を問われる可能性があります。また、行うべき定期報告の不実施や虚偽報告時には、罰則として100万円以下の罰則の対象となる可能性があります。
まとめ 12条点検
12条点検は定められた内容を理解するとともに、法改正への対応、報告書の提出など、確実に実施しなければならなりません。しかし、一般人にはなかなか理解、対応しづらい内容です。「専門の業者に頼りたいが見積もりや査定をどこに依頼したらいいかわからない」という方は是非、日本メックスにお問合せください。
（文：伊東慎一）
（ご注意）
12条点検の対象となる建物の用途や規模につきましては各地方自治体により異なる場合があります。
必ず該当する地方自治体のホームページ等にてご確認ください。